Aici afli noutățile în materie de proiectare a caselor și detalii despre fiecare etapă a construcției. Urmărește-ne, ca să te simți inspirat!
Ai găsit terenul, știi cum vrei să arate casa și ești pregătit să începi. Între idee și prima săpătură există însă un pas esențial: obținerea autorizației de construire.
Dosarul nu înseamnă doar câteva acte puse într-un biblioraft. El trebuie să demonstreze trei lucruri: că ai dreptul să construiești pe terenul respectiv, că proiectul respectă regulile urbanistice și că soluția propusă a fost verificată de specialiști.
Mai jos ai documentele ordonate simplu, ca să poți verifica dosarul ca pe un checklist. Structura este gândită pentru a explica termenii tehnici într-un mod clar și ușor de parcurs.
Important: lista exactă nu este identică pentru toate casele. Certificatul de urbanism emis pentru terenul tău stabilește avizele, acordurile și studiile care trebuie obținute.
Autorizația de construire este actul oficial care îți permite să începi legal lucrările prevăzute în proiect. Prin emiterea ei, autoritatea confirmă că amplasarea și proiectarea casei respectă regulile urbanistice, avizele și cerințele legale aplicabile terenului. Autorizația se emite pe baza documentației tehnice depuse și trebuie respectată pe șantier; modificările importante ale proiectului pot necesita o nouă autorizare.
Autoritatea care emite documentul depinde de locul și tipul investiției. Pentru o casă obișnuită, autorizația este emisă, de regulă, de primarul municipiului, orașului sau comunei în care se află terenul. În București, aceasta este emisă în mod obișnuit de primarul sectorului, cu anumite excepții aflate în competența Primarului General. Pentru lucrări care depășesc limita unei localități sau în alte situații speciale prevăzute de lege, competența poate reveni președintelui consiliului județean.
Procedura începe cu solicitarea certificatului de urbanism și continuă cu obținerea avizelor, elaborarea documentației tehnice și depunerea dosarului pentru autorizație. Certificatul de urbanism este un document de informare: îți spune ce reguli trebuie respectate, dar nu îți permite să începi construcția.
Gândește-te la el ca la o listă oficială de cerințe pentru terenul tău. În certificat vei găsi, printre altele:
Certificatul indică și operatorii de utilități de la care trebuie solicitate avize.
Dosarul începe cu cererea-tip pentru emiterea autorizației de construire, împreună cu anexa acesteia. În mod obișnuit, se folosește formularul-model pus la dispoziție de autoritatea emitentă.
Cererea trebuie completată în concordanță cu proiectul și cu certificatul de urbanism. Aici apar date precum:
O diferență între cerere, certificatul de urbanism și proiect poate conduce la solicitarea de clarificări.
În dosar se introduce certificatul de urbanism emis în scopul construirii casei.
Atenție la două lucruri:
Scopul certificatului trebuie să corespundă lucrării solicitate. Un certificat obținut pentru informare, vânzare sau dezmembrare nu poate fi folosit automat pentru autorizarea unei case.
Certificatul trebuie să fie în termenul de valabilitate. Nu este suficient să fi fost valabil atunci când ai început proiectarea. Trebuie să fie valabil și la momentul depunerii dosarului.
Autoritatea verifică în mod expres atât valabilitatea certificatului, cât și concordanța dintre scopul său și obiectul cererii.
Această parte demonstrează că solicitantul are dreptul legal să construiască pe terenul respectiv.
Dosarul va conține, după caz:
Autorizația poate fi solicitată de titularul unui drept real asupra imobilului sau printr-un împuternicit desemnat legal.
Înainte de proiectare, merită verificate atent:
O neconcordanță între situația din teren și cea din cadastru poate bloca proiectarea sau autorizarea până la clarificarea documentelor.
DTAC înseamnă Documentația Tehnică pentru Autorizarea executării lucrărilor de Construire. Este proiectul pe baza căruia primăria verifică dacă viitoarea casă respectă regulile aplicabile terenului.
Normele prevăd depunerea documentației tehnice în două exemplare: unul rămâne în arhiva emitentului, iar celălalt se întoarce beneficiarului vizat spre neschimbare. În localitățile care folosesc platforme electronice, forma concretă de depunere trebuie verificată la autoritatea locală.
DTAC are două mari componente.
Acestea includ, în principal:
Devizul general din DTAC prezintă valoarea estimată a investiției. El nu trebuie confundat cu devizul detaliat de execuție, în care apar cantitățile, materialele, prețurile și etapele efective de construire.
Aici intră planșele care arată concret unde și cum va fi amplasată casa:
Planul de situație trebuie să identifice terenul, construcțiile, distanțele, cotele de nivel, accesele și amenajările exterioare. Planșele de arhitectură trebuie să arate inclusiv materialele și finisajele fațadelor.
Aceasta este una dintre cele mai importante diferențe.
DTAC este proiectul folosit pentru autorizare. După obținerea autorizației, casa trebuie construită pe baza proiectului tehnic și a detaliilor de execuție, adică planurile complete după care echipa realizează fundația, structura, acoperișul și instalațiile.
Legea precizează că execuția lucrărilor se poate face numai pe baza proiectului tehnic și a detaliilor de execuție. Cu alte cuvinte, faptul că ai primit autorizația nu înseamnă că dosarul DTAC este suficient pentru a construi corect casa.
Pentru o casă nouă, două investigații sunt esențiale încă de la început:
Ridicarea topografică măsoară terenul, limitele, cotele și vecinătățile. Pe acest suport se întocmește planul de situație.
Studiul geotehnic analizează terenul pe care va sta casa. El îi spune inginerului structurist ce tip de sol există, la ce adâncime poate fi fundată clădirea și dacă sunt necesare măsuri speciale.
Studiul geotehnic și referatele de verificare fac parte din conținutul-cadru al DTAC.
Certificatul de urbanism poate cere și alte studii, în funcție de amplasament:
Nu toate sunt necesare la fiecare casă. Se pregătesc doar cele impuse de situația terenului, legislația aplicabilă și certificatul de urbanism.
Dosarul trebuie să includă toate avizele favorabile cerute prin certificatul de urbanism.
În funcție de amplasament, pot apărea avize pentru:
Lista nu se preia dintr-un model găsit pe internet. Se urmează exact lista înscrisă în certificatul de urbanism. Legea stabilește că avizele se obțin înainte de depunerea documentației pentru autorizație.
Un detaliu important: nu este suficient ca avizele să existe. Condițiile din ele trebuie introduse în proiect.
De exemplu, dacă avizul de electricitate impune o anumită distanță față de o rețea, planul casei trebuie să respecte acea distanță. Dacă avizul de drum impune o anumită poziție a accesului auto, aceasta trebuie să apară în planul de situație.
Certificatul de urbanism indică obligația de a contacta autoritatea competentă pentru protecția mediului.
În funcție de proiect și amplasament, dosarul va include:
Măsurile stabilite în documentul de mediu trebuie respectate la elaborarea proiectului.
De regulă, odată cu autorizarea casei se solicită și autorizarea organizării lucrărilor.
DTOE înseamnă Documentația Tehnică pentru Organizarea Execuției. Ea arată cum va funcționa șantierul:
În anumite situații pot fi necesare și avize pentru circulație, ocuparea temporară a domeniului public, salubritate sau alte condiții specifice șantierului.
Documentația trebuie elaborată și semnată de specialiști cu drept legal de practică:
Proiectul trebuie verificat, pentru cerințele legale aplicabile, de verificatori de proiecte atestați. Piesele scrise și desenate de arhitectură trebuie să poarte parafa care confirmă dreptul de semnătură al arhitectului.
În dosar poate apărea și dovada înregistrării documentației la Ordinul Arhitecților din România, conform formularului și procedurii aplicabile.
La final se atașează documentele care demonstrează plata taxelor pentru emiterea autorizației și, după caz, a celorlalte taxe solicitate.
Cuantumul este comunicat sau calculat potrivit procedurii autorității emitente. Documentația se depune împreună cu copia dovezii de plată.
Pentru ca documentația să fie ușor de verificat, dosarul poate fi organizat astfel:
Un opis bun funcționează ca harta dosarului. Fiecare document trebuie numerotat, iar denumirea din opis trebuie să corespundă exact cu actul introdus.
Un dosar poate părea complet la prima vedere și totuși să primească solicitări de completare. Cele mai frecvente probleme sunt:
Autorizația se emite, în principiu, în cel mult 30 de zile de la depunerea documentației complete. Atunci când sunt solicitate clarificări sau completări, termenul se decalează cu perioada necesară remedierii dosarului.
Partea dificilă nu este să aduni multe hârtii. Partea dificilă este să te asiguri că toate spun același lucru.
Planul cadastral trebuie să corespundă planului de situație. Arhitectura trebuie să respecte certificatul de urbanism. Structura trebuie să pornească de la studiul geotehnic. Instalațiile trebuie corelate cu avizele de utilități. Iar toate suprafețele trebuie să fie identice în cerere, memorii și planșe.
Aici intervenim noi.
Echipa coordonează arhitectura, structura, instalațiile, studiile, avizele și documentația pentru autorizare, în funcție de serviciile stabilite prin contract și de împuternicirea acordată. Practic, nu trebuie să fii tu intermediarul dintre arhitect, inginer, topograf, geotehnician și constructor.
Înainte de depunere, dosarul este verificat ca un ansamblu, nu ca o colecție de documente separate. Asta reduce riscul ca o modificare făcută într-o planșă să nu fie preluată în restul proiectului.
Ai terenul și vrei să afli ce poți construi pe el? Primul pas este verificarea actelor și a regulilor urbanistice aplicabile.
Sună-ne la 0749 27 10 10
Bd. Theodor Pallady nr. 2, București
Recenzii ( 0 )