Aici afli noutățile în materie de proiectare a caselor și detalii despre fiecare etapă a construcției. Urmărește-ne, ca să te simți inspirat!
Ai găsit un teren într-o zonă care îți place, prețul pare bun, iar proprietarul spune că este intravilan și are toate utilitățile în apropiere. Pare momentul potrivit să plătești avansul, ca să nu pierzi oferta. Aici merită să încetinești puțin.
Un teren bun pentru casă în Ilfov nu este neapărat cel mai ieftin, cel mai mare sau cel mai aproape de București. Este terenul pe care casa dorită de tine poate fi autorizată, poziționată și construită fără costuri ascunse care apar după cumpărare. Poți avea un teren de 600 mp care funcționează foarte bine pentru o casă de familie. Dar poți avea și 800 mp din care, după aplicarea retragerilor, a servituților și a zonelor de protecție, rămâne o suprafață construibilă mult mai mică decât te așteptai.
Deci, înainte să plătești avansul, trebuie verificate actele, regulile de construire, accesul, utilitățile, forma terenului, solul și dezvoltările viitoare din zonă. Cele 12 verificări de mai jos te ajută să separi un teren care doar arată bine într-un anunț de unul pe care îți poți construi, în mod realist, casa.
Una dintre cele mai întâlnite formulări din anunțuri este „teren intravilan, ideal pentru construcție”. Cele două idei nu sunt însă identice. Faptul că un teren se află în intravilan înseamnă că este inclus în teritoriul localității reglementat pentru dezvoltare urbană. Nu înseamnă automat că poți construi orice tip de casă, pe orice poziție și cu orice suprafață.
Regulile sunt stabilite prin documentațiile de urbanism aplicabile zonei: Planul Urbanistic General, Planurile Urbanistice Zonale, regulamentele locale și eventualele restricții speciale. În funcție de localitate, pot exista limite privind dimensiunea parcelei, deschiderea la drum, regimul de înălțime, procentul ocupat de construcție sau distanțele față de vecini.
În Ilfov, fiecare oraș sau comună are propriile documentații și proceduri. Consiliul Județean Ilfov publică informații despre urbanism, certificate, autorizații și documentații de amenajare a teritoriului, dar verificarea trebuie continuată și la primăria localității în care se află terenul.
Pare firesc să cumperi mai întâi terenul și să te gândești apoi la casă. În realitate, cele două decizii trebuie luate împreună.
O casă doar pe parter are nevoie de o amprentă mai mare la sol decât o casă cu aceeași suprafață utilă împărțită între parter și etaj. Dacă vrei trei dormitoare, birou, garaj, terasă, două locuri de parcare și o grădină generoasă, nu este suficient să verifici suprafața totală a terenului.
Trebuie să știi aproximativ cât spațiu va ocupa casa și cât teren trebuie păstrat în jurul ei pentru acces, parcare, curte și retragerile obligatorii.
De exemplu, un teren lung și foarte îngust poate avea un număr bun de metri pătrați, dar o zonă construibilă dificilă. După ce lași distanțele cerute față de limitele laterale, este posibil să nu mai încapă o casă cu o compartimentare confortabilă.
Înainte de cumpărare, pregătește o temă simplă: câte camere vrei, dacă preferi parter sau etaj, câte mașini trebuie parcate, dacă ai nevoie de garaj și cât de importantă este grădina. Un arhitect poate folosi aceste informații pentru a face o verificare preliminară și pentru a vedea dacă terenul se potrivește cu viitoarea casă.
Cartea funciară este, practic, actul de identitate juridic al terenului. Ea arată cine este proprietarul, cum este identificat imobilul și ce drepturi sau sarcini sunt înscrise asupra lui.
Cere un extras de carte funciară recent, nu o fotografie trimisă cu câteva luni în urmă. Compară numele proprietarului cu persoana care vinde și verifică dacă există mai mulți coproprietari. Dacă terenul aparține mai multor persoane, toate trebuie implicate corect în tranzacție.
Trebuie verificată și concordanța dintre suprafața din acte, numărul cadastral, categoria de folosință și planul terenului. Acordă atenție ipotecilor, interdicțiilor, sechestrelor, litigiilor, promisiunilor de vânzare deja notate sau drepturilor de trecere în favoarea altor proprietăți.
O servitute înseamnă că o altă persoană sau un alt teren poate avea un drept asupra proprietății tale. Cel mai frecvent exemplu este dreptul de trecere. Acesta nu face terenul automat nepotrivit, dar trebuie să știi pe unde trece, ce lățime are și cum influențează poziționarea casei.
Pentru procedurile de urbanism, primăriile solicită în mod obișnuit documente cadastrale și un extras de carte funciară actualizat. De exemplu, Primăria Snagov publică printre documentele cerute pentru certificatul de urbanism actul de proprietate, planul cadastral, extrasul de carte funciară și extrasul de pe ortofotoplan. Cerințele exacte trebuie confirmate la primăria terenului analizat.
Documentele juridice trebuie verificate de notar sau de un avocat specializat în tranzacții imobiliare. Arhitectul poate spune ce poți construi, dar nu înlocuiește verificarea juridică a proprietății.
În anunț poate apărea simplu „intravilan”, însă verificarea trebuie dusă mai departe.
Trebuie să afli în ce zonă urbanistică se află parcela și ce funcțiuni sunt permise acolo. Pentru o casă, te interesează dacă locuirea individuală este admisă, dacă există interdicții temporare de construire și dacă terenul este afectat de o zonă protejată sau de o infrastructură planificată.
Verifică și dacă documentația de urbanism aplicabilă este încă valabilă, dacă există un Plan Urbanistic Zonal aprobat sau în curs de elaborare și dacă primăria poate solicita o documentație suplimentară înainte de autorizare.
O afirmație de tipul „toți vecinii au construit” nu ține loc de verificare. Casele din jur pot fi autorizate în baza altor reglementări, pot avea parcele cu alte dimensiuni sau pot fi construite înaintea modificării documentației urbanistice.
Un teren trebuie analizat după regulile care i se aplică lui în momentul cumpărării, nu după ceea ce pare posibil privind de pe stradă.
Certificatul de urbanism pentru informare este unul dintre cele mai importante documente înainte de cumpărarea terenului.
Acesta îți arată regimul juridic, economic și tehnic al proprietății. Mai simplu spus, explică situația terenului, ce tip de construcție este permis, ce restricții există și ce condiții trebuie îndeplinite.
În certificat pot apărea informații despre înălțimea maximă a casei, retragerile față de stradă și vecini, accesul auto, parcajele, utilitățile, zonele de protecție și necesitatea unei documentații urbanistice suplimentare.
Tot aici apar doi indicatori pe care îi vei întâlni des:
POT, adică procentul de ocupare a terenului, arată cât din suprafața parcelei poate fi ocupat de amprenta construcției.
CUT, adică coeficientul de utilizare a terenului, limitează suprafața construită desfășurată totală, însumată pe niveluri.
Certificatul de urbanism nu este autorizație de construire și nu îți permite să începi lucrările. Rolul lui este să îți ofere informațiile de care ai nevoie pentru a evalua terenul și pentru a pregăti proiectul. Cadrul actual recunoaște certificatul de urbanism pentru informare, iar autoritățile locale îl folosesc tocmai pentru comunicarea regimului juridic, economic și tehnic al imobilelor.
Ideal este ca scopul solicitării să fie formulat cât mai clar: construire locuință individuală, împrejmuire, anexe și racorduri la utilități, după caz. Astfel, informația primită este mai relevantă pentru proiectul tău.
Suprafața din act nu este același lucru cu suprafața pe care poate fi așezată casa.
După ce afli regulile urbanistice, arhitectul poate desena pe plan așa-numitul edificabil. Acesta este perimetrul în interiorul căruia poate fi poziționată construcția, după aplicarea retragerilor și a restricțiilor.
Din teren pot fi eliminate, total sau parțial, zonele necesare lărgirii drumului, culoarele de protecție ale rețelelor, traseele conductelor, drepturile de trecere, zonele de protecție față de ape, căi ferate sau alte infrastructuri.
Un teren de colț poate avea două alinieri față de străzi. Un teren traversat de o conductă poate pierde o bandă importantă din zona construibilă. Un lot cu deschidere mică poate limita sever lățimea casei.
De aceea, înainte de avans, este utilă o schiță de implantare. Nu vorbim încă despre proiectul complet, ci despre o verificare simplă: încape casa, rămân locuri de parcare, există acces spre curte și mai rămâne grădina pe care ți-o dorești?
Această schiță poate identifica în câteva ore o problemă pe care altfel ai descoperi-o după cumpărare.
În Ilfov sunt multe loturi rezultate din dezmembrarea unor terenuri mari. Accesul se face uneori prin drumuri private, aflate în coproprietatea mai multor vecini.
Nu este suficient să vezi un drum pe teren sau pe o aplicație de hărți. Trebuie să afli cine îl deține, cum este înscris în cadastru și ce drept ai să îl folosești.
Dacă drumul este privat, verifică dacă primești și o cotă din el sau dacă terenul beneficiază de un drept de trecere înscris. Analizează și cine suportă întreținerea, deszăpezirea, iluminatul și eventualele lucrări de pietruire sau asfaltare.
Lățimea fizică a drumului contează la fel de mult. Pe acolo trebuie să poată ajunge mașinile familiei, utilajele de șantier, furnizorii și, când este necesar, vehiculele de intervenție.
Codul civil reglementează dreptul de trecere pentru proprietățile lipsite de acces la calea publică. Totuși, existența unei soluții juridice posibile nu înseamnă că este bine să cumperi un teren cu acces neclar și să rezolvi problema ulterior. Întinderea și modul de exercitare a trecerii pot ajunge să depindă de acorduri, despăgubiri sau chiar de o hotărâre judecătorească.
Accesul trebuie clarificat înainte de tranzacție, împreună cu notarul, cadastristul și arhitectul.
„Toate utilitățile sunt în zonă” poate însemna că rețelele sunt chiar la limita proprietății. Dar poate însemna și că se află la câteva sute de metri, pe cealaltă parte a unui drum sau într-o rețea care nu are capacitate disponibilă pentru un nou consumator.
Între cele două situații există o diferență importantă de timp și cost.
Pentru energia electrică, verifică amplasarea rețelei și posibilitatea de racordare. Pentru gaze, apă și canalizare, cere informații despre poziția conductelor și despre condițiile tehnice de conectare. Dacă una dintre rețele lipsește, află care este soluția acceptată în localitate și cât teren consumă.
O fosă sau o soluție individuală de epurare, de exemplu, trebuie poziționată corect față de casă, limite și eventualul puț. Acest lucru poate schimba implantarea întregului proiect.
Nu construi bugetul pe răspunsuri verbale de tipul „vecinul are gaz” sau „primăria urmează să bage canalizarea”. Cere confirmări de la operatori și verifică dacă există proiecte aprobate, termene și surse de finanțare.
Uneori, terenul mai scump, cu branșamente clare, ajunge să fie mai avantajos decât unul ieftin pentru care trebuie extinse rețelele.
Gardul pe care îl vezi la vizionare nu reprezintă întotdeauna limita cadastrală a proprietății.
Pot exista garduri mutate în timp, drumuri folosite mai larg decât apar în acte, vecini care ocupă o fâșie din teren sau diferențe între forma parcelei din documente și cea din realitate.
Un topograf autorizat poate identifica limitele, măsura deschiderea, verifica dimensiunile și marca punctele de contur. Ridicarea topografică înseamnă măsurarea exactă a terenului, inclusiv a cotelor, gardurilor, drumurilor, stâlpilor, căminelor și construcțiilor din apropiere.
Această verificare este importantă mai ales pentru terenurile înguste, parcelele neregulate și loturile aflate pe drumuri nou create.
Chiar și o diferență aparent mică poate afecta retragerea față de vecin și lățimea casei. Dacă proiectezi după gard, iar limita cadastrală reală este în altă poziție, poți ajunge să refaci conceptul sau să clarifici o suprapunere înainte de autorizare.
Planul cadastral, extrasul de pe ortofotoplan și măsurătoarea actuală trebuie privite împreună, nu separat.
Casa va sta pe teren zeci de ani, iar ceea ce se află sub iarbă este mai important decât felul în care arată parcela într-o zi însorită.
Studiul geotehnic analizează straturile de sol, nivelul apei subterane și condițiile de fundare. Pe baza lui, inginerul stabilește tipul și adâncimea fundației. Dacă solul este slab, terenul a fost umplut sau apa se află aproape de suprafață, fundația și sistemele de drenaj pot deveni mai complexe.
Înainte de cumpărare, uită-te după semne simple: apă care băltește, șanțuri permanent umede, teren umplut recent, vegetație specifică zonelor umede sau diferențe mari de nivel față de parcelele vecine. Vizitează terenul și după o ploaie serioasă, nu doar vara.
Întreabă vecinii dacă apar acumulări de apă și unde se evacuează apa pluvială. Răspunsurile lor nu înlocuiesc studiul tehnic, dar pot indica probleme care merită analizate.
Verifică și hărțile oficiale de hazard și risc la inundații. Platforma națională include straturi pentru inundații fluviale, pluviale urbane și alte tipuri de risc. Harta este un instrument preliminar; pentru concluzii privind parcela trebuie consultat un specialist și, când situația o cere, autoritatea competentă pentru gospodărirea apelor.
Dacă terenul ridică semne de întrebare, discută cu proprietarul posibilitatea unei investigații geotehnice preliminare înainte de tranzacția finală. Un studiu făcut pentru terenul vecin poate oferi un indiciu, dar nu înlocuiește analiza parcelei tale.
Priveliștea actuală nu este o garanție pentru următorii zece ani.
Terenul liber din fața parcelei poate deveni un ansamblu rezidențial. Câmpul din spate poate fi destinat activităților comerciale. Drumul liniștit poate face parte dintr-un proiect de extindere a infrastructurii.
Consultă documentațiile de urbanism pentru loturile apropiate, planurile aprobate sau aflate în consultare și autorizațiile publicate de administrația locală. Consiliul Județean Ilfov pune la dispoziție secțiuni dedicate certificatelor de urbanism, autorizațiilor de construire, formularelor și documentațiilor de amenajare a teritoriului.
Vizitează zona în mai multe momente ale zilei. Mergi dimineața, la ora de vârf, seara și în weekend. Ascultă zgomotul produs de trafic, trenuri, avioane sau activități industriale. Verifică mirosurile, praful, iluminatul stradal și felul în care se circulă după ploaie.
Privește și dincolo de strada terenului. O stație de epurare, un depozit, o fermă sau o linie de înaltă tensiune pot să nu fie vizibile din parcelă, dar pot influența confortul și proiectul.
Nu există o zonă perfectă pentru toată lumea. Important este să cunoști contextul real înainte să iei decizia.
Două terenuri cu aceeași suprafață pot produce case foarte diferite.
Un teren dreptunghiular, cu o deschidere potrivită, oferă de regulă mai multă libertate decât unul triunghiular sau foarte îngust. Un teren în pantă poate permite o arhitectură interesantă, dar poate implica ziduri de sprijin, terasări și o fundație mai complexă.
Orientarea față de punctele cardinale influențează lumina din camere și relația cu grădina. Ideal, proiectul trebuie să poată așeza livingul, terasa și spațiile principale într-o zonă bine luminată, fără să sacrifice intimitatea.
Nu respinge automat un teren pentru că intrarea este orientată într-o anumită direcție. Un arhitect poate adapta planul. Dar trebuie să verifici dacă forma parcelei și poziția vecinilor permit această adaptare.
Gândește-te și la viața de după mutare. Fă drumul spre București la orele la care vei circula în mod normal. Verifică accesul spre școală, grădiniță, magazine și servicii medicale. Uită-te dacă există trotuare, transport public și o rută sigură pentru copii.
Un teren poate fi bun din punct de vedere tehnic, dar nepotrivit pentru rutina familiei. Aceasta nu este o problemă de proiectare, ci una de stil de viață.
Prețul terenului este doar prima linie din buget.
La el se pot adăuga costurile tranzacției, măsurătorile, studiul geotehnic, proiectarea, avizele, racordurile, extinderea utilităților, amenajarea drumului, terasarea, drenajul, demolarea unor construcții existente sau mutarea unor instalații.
Dacă terenul necesită o documentație urbanistică suplimentară, trebuie luate în calcul timpul, proiectarea, avizele și incertitudinea rezultatului. Dacă accesul se face pe un drum privat neamenajat, întreabă cine suportă investiția și în ce proporție.
Așadar, nu compara două terenuri doar după prețul pe metru pătrat. Compară costul necesar pentru a ajunge de la terenul cumpărat la momentul în care poți începe casa.
Înainte să plătești avansul, trimite actele notarului sau avocatului și documentația tehnică unui arhitect. Dacă nu sunt finalizate toate verificările, discută cu specialistul juridic despre modul în care promisiunea de vânzare poate reflecta condițiile importante pentru tine.
De exemplu, pot exista condiții legate de claritatea titlului, rezultatul verificărilor urbanistice, accesul legal sau lipsa unor sarcini noi. Formularea concretă trebuie făcută de notar sau avocat, în funcție de tranzacție.
Nu plăti un avans greu de recuperat bazându-te doar pe afirmații precum „sigur se poate construi” sau „actele se rezolvă după”. O verificare făcută înainte de semnare costă puțin în comparație cu un teren pe care nu poți realiza casa dorită.
Un teren bun nu trebuie să fie perfect. Trebuie să aibă riscuri cunoscute și controlabile.
Casa dorită trebuie să încapă în zona construibilă. Accesul trebuie să fie clar atât în teren, cât și în acte. Costul racordării la utilități trebuie să poată fi estimat. Forma cadastrală trebuie să corespundă realității, iar solul să permită o soluție de fundare rezonabilă.
La fel de important, terenul trebuie să se potrivească familiei tale. Să îți permită lumina, grădina, parcarea și intimitatea pe care le cauți, dar și un drum zilnic pe care îl poți accepta pe termen lung.
Un teren mai ieftin nu reprezintă o economie dacă diferența este consumată de fundații complicate, extinderi de rețele, un drum privat sau luni suplimentare de autorizare.
Nu trebuie să aștepți cumpărarea terenului pentru prima discuție despre casă. Poți veni la BANCO cu o idee, cu un anunț imobiliar sau cu documentele primite de la proprietar. Pentru o analiză preliminară sunt utile extrasul de carte funciară, planul cadastral, certificatul de urbanism, dacă există, și câteva informații despre casa pe care o dorești.
Echipa poate verifica modul în care casa s-ar putea așeza pe parcelă, relația cu retragerile, orientarea, accesul, parcarea și grădina. În acest fel, nu cumperi doar un număr de metri pătrați, ci un teren analizat în raport cu proiectul tău.
Verificarea arhitecturală și tehnică nu înlocuiește analiza juridică a notarului sau avocatului și nici studiul geotehnic. Rolul ei este să îți arate din timp dacă terenul susține, în principiu, casa pe care vrei să o construiești.
După alegerea terenului, BANCO poate coordona întregul traseu: conceptul, bugetul, proiectarea, autorizarea, execuția și predarea casei. Arhitectul, inginerul de structură, instalatorul, electricianul și echipele de finisaje fac parte din aceeași echipă internă, fără subcontractori.
Nu există o suprafață universală potrivită. Depinde de casa dorită, forma lotului, deschiderea la drum, retrageri, POT, CUT și regulile localității.
Un teren mai mic, dar bine proporționat, poate fi mai util decât unul mare și foarte îngust. Verificarea corectă se face printr-o schiță de implantare raportată la certificatul de urbanism.
Nu. Regimul intravilan este doar una dintre condiții. Trebuie verificate funcțiunea permisă, indicatorii urbanistici, accesul, dimensiunile parcelei, eventualele servituți și necesitatea unor documentații suplimentare.
Tranzacția și posibilitatea de construire sunt două discuții diferite. Chiar dacă un teren poate fi vândut, asta nu confirmă că proiectul tău poate fi autorizat în forma dorită.
Certificatul de urbanism pentru informare reduce incertitudinea și îți oferă o bază oficială pentru analiza arhitecturală. Atunci când nu este disponibil, riscul trebuie evaluat împreună cu arhitectul și specialistul juridic înainte de avans.
Pentru analiza preliminară, cere actul de proprietate, un extras de carte funciară recent, planul de amplasament și delimitare, documentația cadastrală disponibilă și certificatul de urbanism, dacă a fost emis.
În funcție de situația terenului, notarul, arhitectul sau cadastristul pot solicita documente suplimentare.
Identifică operatorii și cere informații despre poziția rețelelor, condițiile de racordare și eventualele extinderi necesare. Nu considera suficiente cablurile, căminele sau conductele văzute pe stradă.
Disponibilitatea unei rețele și posibilitatea tehnică de conectare a terenului tău nu sunt întotdeauna același lucru.
Da. De fapt, acesta este un moment bun pentru o primă discuție. Stabilim nevoile familiei și dimensiunea aproximativă a casei, apoi putem analiza terenurile prin raportare la acel proiect.
Astfel, alegerea terenului și proiectarea casei nu devin două decizii separate care trebuie împăcate mai târziu.
Este ușor să te vezi locuind pe un teren care îți place. Poate are o priveliște frumoasă, o stradă liniștită sau un preț care pare greu de refuzat.
Dar decizia bună se ia după ce emoția este completată de informații.
Verifică actele, certificatul de urbanism, zona construibilă, accesul, utilitățile, cadastrul, solul și dezvoltările viitoare. Apoi compară terenul cu locuința de care familia ta are nevoie.
Ai găsit un teren în Ilfov și vrei să știi dacă se potrivește casei tale?
Vino la prima discuție cu documentele disponibile și cu o idee despre locuința pe care ți-o dorești. Echipa BANCO te ajută să înțelegi ce poate fi construit, ce trebuie clarificat și care sunt pașii următori.
Telefon: 0749 27 10 10
Adresă: Bd. Theodor Pallady nr. 2, București
Recenzii ( 0 )